Immobiliare di lusso: la Lombardia accelera nel segmento extra-lusso. Il Lago di Como si conferma icona globale, mentre Milano consolida il suo ruolo di hub urbano internazionale
Nel 2025 il mercato immobiliare di fascia alta in Lombardia mostra un’evoluzione particolarmente significativa, confermando il ruolo della regione come uno dei principali poli del lusso a livello nazionale e internazionale. I dati di Gate-away.com, il portale immobiliare dedicato ai cittadini internazionali che vogliono comprare casa, evidenziano una crescita marcata delle richieste nel segmento extra-lusso (immobili oltre i 3 milioni di euro), in aumento del +44,88% rispetto al 2024, a cui si affianca una domanda solida e strutturata anche nella fascia compresa tra 1 e 3 milioni di euro.
Il quadro che emerge è quello di un mercato altamente polarizzato ma complementare: da un lato le destinazioni iconiche, capaci di attrarre capitali internazionali di altissimo livello, dall’altro i grandi centri urbani che intercettano una domanda più legata a investimento, lavoro e residenzialità stabile.
Fascia oltre 3 milioni: il Lago di Como rafforza la leadership globale
Nel segmento extra-lusso, il Lago di Como si conferma il principale epicentro del mercato regionale e uno dei punti di riferimento assoluti a livello internazionale, concentrando la grande maggioranza delle richieste in Lombardia e registrando una crescita significativa rispetto all’anno precedente.
La sua forza risiede in una combinazione unica di fattori: riconoscibilità globale, offerta immobiliare estremamente esclusiva e prossimità strategica a Milano. Ville storiche, proprietà fronte lago e residenze immerse in contesti paesaggistici di altissimo pregio rappresentano asset difficilmente replicabili, in grado di attrarre una clientela internazionale ad alto potere d’acquisto.
La domanda è guidata in particolare da acquirenti statunitensi, in forte crescita, affiancati da una componente europea sempre più attiva. Parallelamente, si osserva un’espansione, seppur più contenuta, verso altri distretti lacustri come il Lago di Garda e il Lago Maggiore, che confermano il ruolo strategico del sistema dei laghi nel mercato del lusso italiano.
Le zone che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
Lago di Como 79,63% (+70,98% sul 2024)
Lago di Garda 8,52% (+32% sul 2024)
Lago Maggiore: 1,25%
Lago Iseo: 0,83%
Dal punto di vista tipologico, la domanda si concentra in modo netto sulle ville, che rappresentano la soluzione dominante nel segmento oltre i 3 milioni, seguite da chalet e proprietà indipendenti, a testimonianza di una ricerca sempre più orientata verso privacy, esclusività e qualità del contesto.
Fascia 1–3 milioni: domanda stabile e sempre più internazionale
Anche nel segmento tra 1 e 3 milioni di euro la Lombardia evidenzia una domanda solida e articolata, caratterizzata da una crescente diversificazione geografica.
Gli Stati Uniti si confermano il principale mercato di riferimento, seguiti da una componente europea ampia e variegata, che include Germania, Regno Unito, Francia, Paesi Bassi e Svizzera. In crescita anche le richieste inviate mentre gli acquirenti si trovano già in Italia, segnale di un processo decisionale sempre più legato all’esperienza diretta del territorio.
A livello territoriale, anche in questa fascia il Lago di Como mantiene una posizione dominante, seguito dal Lago di Garda, che registra segnali di crescita significativi. Le province di Como, Brescia e Lecco si confermano i principali poli attrattivi, mentre Milano rappresenta un mercato distinto, con caratteristiche e dinamiche proprie.
Le preferenze tipologiche evidenziano una forte predominanza delle ville, che rappresentano circa la metà delle richieste, seguite da appartamenti e, in crescita, attici di pregio. Il valore medio degli immobili ricercati si mantiene stabile intorno a 1,7 milioni di euro, confermando l’equilibrio tra domanda e offerta in questa fascia.
Focus Lago di Como: il cuore internazionale del mercato lombardo
All’interno del mercato regionale, il Lago di Como rappresenta il vero baricentro della domanda internazionale, confermandosi come una delle destinazioni più attrattive in Europa sia nel segmento luxury sia, soprattutto, in quello extra-lusso.
Nella fascia compresa tra 1 e 3 milioni di euro, la zona del Lago mostra una domanda estremamente strutturata e fortemente internazionale. Gli acquirenti statunitensi guidano in modo netto il mercato, seguiti da una componente europea consolidata e da mercati emergenti che contribuiscono a rendere il bacino di domanda sempre più diversificato.
Dal punto di vista geografico, la provincia di Como concentra la grande maggioranza delle richieste, affiancata da una presenza più contenuta ma significativa dell’area di Lecco. A livello comunale emergono località iconiche e altamente riconoscibili come Cernobbio, Tremezzina, Menaggio e Laglio, insieme a centri più riservati ma in forte crescita, segno di una domanda che tende progressivamente ad ampliarsi anche verso aree meno note ma ad alto valore paesaggistico.
Le preferenze tipologiche confermano una chiara predominanza delle ville, che rappresentano la scelta principale per questa fascia di mercato, seguite a distanza da appartamenti e soluzioni indipendenti. Si tratta in larga parte di immobili già ristrutturati o pronti all’uso, con un valore medio che si attesta intorno a 1,77 milioni di euro, sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente.
Nel segmento oltre i 3 milioni di euro, il Lago di Como rafforza ulteriormente la propria leadership con una crescita delle richieste pari a oltre il +70%, uno dei dati più rilevanti a livello nazionale. In questa fascia la domanda si concentra quasi esclusivamente nella provincia di Como e riflette una clientela internazionale ad altissimo potere d’acquisto, guidata ancora una volta dagli Stati Uniti e affiancata da una presenza europea in forte espansione.
A livello comunale si distinguono località come Faggeto Lario, Menaggio, Laglio e Bellagio, che consolidano il proprio posizionamento come destinazioni di riferimento per l’extra-lusso. La tipologia dominante è rappresentata dalle ville di alto valore, spesso affiancate da chalet e proprietà indipendenti, inserite in contesti di assoluta esclusività.
Il valore medio degli immobili supera i 6,9 milioni di euro, confermando il Lago di Como come uno dei mercati più premium e consolidati a livello internazionale. Un dato che riflette non solo l’unicità dell’offerta, ma anche la crescente competizione globale per accedere a proprietà iconiche in uno dei contesti paesaggistici più riconosciuti al mondo.
Milano: tra investimento e residenzialità internazionale
All’interno del sistema regionale, Milano si distingue come il principale hub urbano della Lombardia nel segmento luxury, con una domanda che si concentra prevalentemente nella fascia tra 1 e 3 milioni di euro.
A differenza delle destinazioni lacustri, Milano intercetta una domanda fortemente legata a logiche di investimento, lavoro e presenza stabile sul territorio. Gli acquirenti internazionali — in particolare statunitensi, tedeschi e svizzeri — si affiancano a una componente domestica significativa, confermando il ruolo della città come mercato maturo e altamente liquido.
La domanda si concentra soprattutto su appartamenti di pregio, che rappresentano la tipologia dominante, seguiti da ville urbane e attici. Un elemento distintivo del mercato milanese è la qualità degli immobili richiesti: oltre la metà delle ricerche riguarda proprietà nuove, mentre una quota rilevante si orienta verso immobili completamente ristrutturati e pronti all’uso.
Il valore medio degli immobili ricercati supera 1,8 milioni di euro, in crescita rispetto all’anno precedente, segnale di una domanda che si sta progressivamente spostando verso prodotti di fascia sempre più alta.
Nel segmento oltre i 3 milioni di euro, Milano presenta un mercato più selettivo ma altamente qualificato, con valori medi molto elevati e una domanda diversificata che include appartamenti, attici, loft e immobili a destinazione mista. Il valore medio degli immobili ricercati si assesta a 8 milioni di euro. In questa fascia emerge una composizione internazionale ancora più articolata, con una forte presenza europea (Germania e Francia) accanto a investitori globali.
Lombardia: un sistema integrato tra destinazioni iconiche e città strategiche
Il mercato immobiliare di lusso in Lombardia nel 2025 si configura quindi come un sistema articolato e complementare, in cui convivono due anime distinte ma sinergiche: da un lato il Lago di Como e i distretti lacustri, che rappresentano l’eccellenza dell’extra-lusso internazionale, dall’altro Milano, che consolida il proprio ruolo di hub urbano per il segmento luxury.
«La Lombardia è oggi uno dei mercati più completi e competitivi del panorama italiano — commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com —. La capacità di coniugare destinazioni iconiche di livello globale con una grande metropoli internazionale come Milano rappresenta un vantaggio competitivo unico. È questa complementarità che continua ad attrarre una domanda internazionale sempre più ampia, evoluta e orientata al lungo periodo».