La Toscana resta la regione più desiderata dagli acquirenti internazionali, ma cambiano le dinamiche della domanda

La Toscana si conferma anche nel 2025 la prima regione italiana per numero di richieste immobiliari provenienti dall’estero, mantenendo il ruolo di principale punto di riferimento per chi sogna una casa in Italia. Tuttavia, rispetto allo stesso periodo del 2024, la regione registra una flessione delle richieste, un dato che va letto non come un indebolimento dell’attrattività, ma come il risultato di un’evoluzione nelle scelte degli acquirenti internazionali.

Il rallentamento - secondo l’analisi di Gate-away.com, il portale immobiliare dedicato esclusivamente agli acquirenti internazionali che cercano casa in Italia - interessa in modo trasversale molte delle aree storicamente più consolidate — dalla Lunigiana al Chianti, dalla Garfagnana alla Versilia — ed è riconducibile a tre fattori principali:

• la scoperta di nuove regioni e territori meno battuti, che oggi intercettano una parte crescente della domanda internazionale;

• un livello dei prezzi medi più elevato rispetto ad altre aree emergenti, che spinge una fascia di acquirenti a guardare a regioni alternative;

• una minore disponibilità di immobili sul mercato, soprattutto nelle zone più iconiche, che limita le opportunità di scelta.

Le aree più ricercate: calo diffuso, ma la Toscana resta centrale

Tra le zone più ricercate nel 2025 troviamo la Lunigiana (15,86%), pur in calo rispetto al 2024 (-24,56%), seguita da Garfagnana (8,51%), Chianti (8,22%) e Maremma (7,79%). Si tratta di territori che continuano a esercitare un forte fascino internazionale, ma che oggi competono con nuove destinazioni percepite come più accessibili. In controtendenza spicca l’Argentario, che registra una crescita eccezionale (+69,38% sul 2024) e si afferma come la zona italiana con la migliore performance nel 2025, segnale di una domanda che si orienta sempre più verso località costiere di alto profilo e a forte vocazione esclusiva.

Province: leadership confermata, ma con nuovi equilibri

A livello provinciale Lucca mantiene il primo posto (25,55%), seguita da Massa-Carrara (15,86%) e Pisa (13,22%), pur registrando tutte una flessione rispetto al 2024. Fa eccezione Grosseto, che cresce del +4,81% e beneficia proprio dell’effetto Argentario e di un rinnovato interesse per la Maremma. La provincia di Firenze resta un polo di riferimento internazionale (9,7% delle richieste), ma evidenzia un leggero calo, coerente con la tendenza nazionale che vede una parte della domanda allontanarsi dalle grandi città a favore di contesti più autentici e meno saturi.

• Lucca: 25.55% (percentuale sul totale delle richieste)

• Massa Carrara: 15.86%

• Pisa: 13.22%

• Siena: 11.57%

• Grosseto: 11.4%

• Firenze: 9.7%

• Arezzo: 8.38%

• Livorno: 2.64%

• Pistoia: 1.35%

• Prato: 0.31%

Tra i comuni più ricercati emergono Fivizzano, Lucca e Casciana Terme Lari — che registra una crescita significativa +109% sul 2024 — e Pontremoli. Proprio il buon andamento di località termali e borghi minori conferma come la domanda internazionale stia premiando destinazioni meno mainstream, dove è ancora possibile trovare immobili a valori più competitivi e con una maggiore qualità della vita. Da segnalare le forti incrementi di città come Semproniano (GR) che sale del +91,84% sul 2024, il comune di Vagli Sotto (LU) che cresce del +58,82% e Livorno (LI) che segna un +82,95%

Le nazionalità: gli Stati Uniti restano leader

Gli Stati Uniti restano il primo Paese di provenienza delle richieste (28,25%), nonostante una flessione rispetto al 2024. Seguono Regno Unito, Germania, Francia e Paesi Bassi, tutti in lieve calo. Il dato conferma che la Toscana rimane una destinazione “matura”, dove la domanda resta solida ma meno impulsiva rispetto ad aree oggi percepite come nuove opportunità.

Tipologia di immobili e prezzi: qualità al centro delle scelte

Le preferenze si concentrano su appartamenti (18,78%), casolari (14,86%) e ville (13,8%), con una netta predilezione per immobili già ristrutturati (65%). Il valore medio degli immobili richiesti si attesta a 550.264 euro, in crescita rispetto al 2024 (+13,74%), un elemento che contribuisce a spiegare lo spostamento di parte della domanda verso zone più accessibili.

Focus Argentario: la nuova frontiera del lusso internazionale

L’Argentario si impone nel 2025 come la zona più dinamica d’Italia, con una crescita delle richieste pari al +69,38%. Castiglione della Pescaia, Scansano e Monte Argentario guidano la classifica dei comuni più ricercati, intercettando una domanda internazionale ad alto profilo.

Il valore medio degli immobili richiesti supera i 2,5 milioni di euro, confermando il posizionamento dell’area come nuova destinazione luxury per acquirenti provenienti soprattutto da Stati Uniti, Germania, Regno Unito e Canada.

Focus Firenze: domanda selettiva e sempre più qualificata

Nel 2025 Firenze registra una lieve flessione delle richieste (-6,27%), in linea con il trend che interessa molte grandi città italiane. Gli Stati Uniti restano nettamente al primo posto (44,35%), seguiti dalle richieste inviate dall’Italia e da un rinnovato interesse da parte di Regno Unito, Germania e Francia. Il valore medio degli immobili ricercati si attesta a 1.564.712 euro, in leggero calo rispetto al 2024, segnale di una domanda più selettiva, orientata a investimenti mirati e immobili di qualità.

Il commento di Gate-away.com

«La Toscana resta, anche nel 2025, la regione italiana più desiderata dagli acquirenti internazionali, ma i dati mostrano un’evoluzione chiara della domanda - commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. La flessione registrata non è un segnale di disinteresse, bensì una rimodulazione delle scelte verso zone emergenti e più accessibili a livello di prezzi. Allo stesso tempo, le grandi città d’arte come Firenze continuano ad attrarre un pubblico internazionale alto di gamma, pur risentendo di una competizione crescente da parte di mercati alternativi. La Toscana rimane un brand immobiliare globale, conclude Rossi, ma il 2025 conferma che il mercato sta entrando in una fase di maggiore maturità: non più solo destinazioni iconiche, ma una ricerca più mirata di qualità della vita, autenticità e valore nel lungo periodo. Una dinamica che rappresenta un’opportunità concreta per molte aree toscane ancora poco esplorate dagli acquirenti esteri».