Comment une agence immobilière peut vous aider à acheter une maison en Italie

By novembre 2, 2017

Vous envisagez d’acheter une maison en Italie mais vous avez encore des doutes ?

Cet entretien avec Luca Bianconi de l’agence Abitare Gruppo Immobiliare – une agence immobilière basée à San Benedetto del Tronte (dans la région des Marches) qui compte plus de 10 ans d’expérience dans la vente de biens à des clients étrangers – vous aidera à y voir plus clair dans les démarches à suivre !

1. Bonjour Luca ! Comment avez-vous l’habitude d’organiser les visites de biens immobiliers ?

« Une fois que le client nous a contactés et nous a expliqué ce qu’il voulait et ce dont il avait besoin, nous faisons une recherche dans notre base de données pour identifier les biens qui pourraient correspondre à ses critères. Ainsi, les clients peuvent déjà repérer une ou plusieurs propriétés et planifier leur voyage en Italie pour venir les voir. Nous les accompagnons ensuite pour visiter les propriétés que le client ou la cliente a sélectionnées. Puisque les visites sont organisées en amont, nous connaissons les disponibilités des propriétaires avec qui nous nous occupons de prendre rendez-vous. »

2. Une fois que le client a trouvé le bien qui lui convient, est-ce que l’agent prend en charge toutes les étapes pour s’assurer que l’acheteur obtienne un accord entraînant des obligations juridiques ?

“En Italie, c’est l’agent qui fait le lien entre toutes les parties prenantes à un achat immobilier (avocat, acheteur, vendeur, notaire, etc.). Nous négocions principalement au nom de l’acheteur mais aussi en partie au nom du vendeur, puisqu’en Italie l’agent immobilier est un intermédiaire qui travaille pour les deux parties, afin de trouver un accord financièrement viable pour chacun. Une fois qu’un accord financier a été trouvé, nous procédons à la vente préliminaire dont le contrat est habituellement rédigé par nos soins, et qui peut parfois être préparé par un de nos avocats de confiance si vous en faites la demande. C’est à ce moment que vous saurez combien de temps prendra la signature de l’acte définitif en présence du notaire. Celui-ci représente l’État italien, il est impartial vis-à-vis de l’acheteur comme du vendeur, et il garantit que le bien immobilier est exempt de tout problème. Son intervention est obligatoire, et l’acheteur devra rémunérer sa prestation qui n’est pas incluse dans la commission. »

3. Est-ce qu’en Italie un avocat intervient obligatoirement pendant la transaction ?

« Ce n’est pas nécessaire en Italie, puisque l’intervention de l’agent immobilier garantit déjà la sécurité du processus d’acquisition. Cependant, lorsque l’accord financier est en cours, plusieurs de nos clients souhaitent obtenir les conseils d’un avocat qui justement, veillera exclusivement aux intérêts de l’acheteur qui rémunère ses services. Dans ce cas, nous avons également plusieurs partenariats avec des avocats de confiance qui peuvent assister nos clients. »

4. Quelle est la durée du processus d’acquisition après qu’une offre ait été faite ?

La durée du processus est très variable, et dépend grandement des documents administratifs liés au bien immobilier. Si tous les documents de la maison sont déjà prêts, l’ensemble des étapes prend généralement de deux à trois mois au minimum, depuis l’offre jusqu’à l’achat. »

5. Qui rémunère l’agent immobilier, l’acheteur ou le vendeur ?

« Le client paie une commission d’environ 3 % de prix d’achat, ainsi que la TVA (22 % des frais). En général, ce pourcentage n’est pas divisé entre l’acheteur et le vendeur, mais chacun doit payer une commission de 3 % et la TVA. »

6. Proposez-vous d’autres services ?

« Le premier service après-vente que nous proposons et qui est déjà inclus dans la commission est le changement de coordonnées du propriétaire auprès des fournisseurs de services publics tels que l’électricité, Internet, le téléphone, l’eau, etc. »

« Nous organisons également la maintenance du bien, en déléguant cette prestation à des partenaires de confiance qui interviennent pour nous en fonction de la région où la propriété est située. »

7. Si on a recours aux services d’un agent immobilier pour un achat et qu’on rencontre des problèmes par la suite, l’agent peut-il être tenu responsable ?

« En Italie, la loi stipule que l’agent est la personne qui met en contact le vendeur et l’acheteur, et qui participe activement à la négociation d’un accord sur le prix entre les deux parties. L’agent imobilier doit donc être aussi transparent que possible sur toutes les informations dont il pourrait avoir connaissance. Je pense que chaque cas doit être examiné individuellement, et heureusement cela ne nous est jamais arrivé. »

8. Hormis l’évaluation faite par l’agent, y a-t-il un autre moyen de savoir si le prix d’une maison correspond à la valeur du marché ou si celui-ci est surévalué ?

« Nous procédons toujours à une évaluation du marché immobilier pour chaque propriété que nous proposons à la vente. Dans tous les cas, vous pouvez trouver sur Internet des outils vous permettant de le faire vous-même, mais il y a tellement de facteurs à prendre en compte qu’il est difficile d’obtenir une évaluation précisepar ses propres moyens. Ce que vous pouvez faire, par contre, c’est comparer le bien immobilier avec les autres biens du même type et se trouvant dans la même région. De cette manière, vous verrez immédiatement si le prix du bien n’est pas raisonnable. Vous pouvez pour cela consulter des sites web qui regroupent un grand nombre de biens immobiliers, comme Gate-away.com. Mais vous devez garder à l’esprit qu’il peut exister une différence de 40.000 à 50.000€ entre deux biens, qui peut simplement être liée au type de la propriété, à sa localisation, aux services fournis, et à la qualité de la construction. On peut donc dire que les variables sont infinies. »

9. Si j’achète une propriété en Italie, suis-je redevable des impôts qui n’auraient pas été payés par le précédent propriétaire ?

« Non, les impôts sont toujours « liés » aux individus, et non pas à la propriété. Vous êtes par contre redevable auprès des impôts dès que vous devenez le propriétaire. De plus, le notaire certifie dans l’acte d’achat que la propriété est exempte de tout problème juridique.

Donc, lors des ventes entre particuliers, et d’autant plus si vous passez par les services d’une agence, votre tranquillité est assurée. Vous devez simplement être vigilant si la propriété à vendre appartient à une entreprise qui pourrait avoir des dettes impayées, dans la mesure où cela pourrait annuler la vente. Ces situations nécéssitent une attention particulière. »