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5 Choses à savoir sur la « location-vente »

By avril 1, 2015

La « location-vente » est un type de contrat qui, même en Italie, devient de plus en plus populaire. Il permet d’acheter une maison, au fil du temps, en l’occupant temporairement comme un locataire.

Avec le décret législatif ‘ouvrir l’Italie » (décret 133/2014, art.23), le gouvernement a récemment réglementé le recours à ce type de contrat.

Regardons de plus près ce qu’il en est :

1. Qu’est-ce qu’un contrat de « location-vente »?

C’est un nouveau type de contrat qui regroupe à la fois le bail et la vente de la propriété. Ce qui signifie que :

• Le propriétaire, au départ, transfère la propriété au futur acheteur, qui en retour fait des règlements périodiques / mensuels

• Le futur acheteur, dès le départ, profite de l’usage de la propriété, assume les risques que cela implique et règle tous les coûts y compris les charges de copropriété et toutes les dépenses liées à l’entretien de la propriété, si prévu dans le contrat.

• Le futur acheteur peut, après une certaine période, décider d’acheter l’actif, en déduisant une part des loyers payés et l’acompte (environ 6 % du prix d’achat). Mais il n’est pas obligé de l’acheter, dans ce cas, le bail n’est plus considéré comme une location-vente.

2. Quel est le délai pour consentir à acheter la propriété?

Les deux parties déterminent la période pendant laquelle le futur acheteur peut décider d’acheter la maison. Le délai maximum est de 10 ans. A l’origine, la période maximale était de 3 ans.

3. Quelles sont les autres nouveautés?

• L’enregistrement du contrat auprès du Bureau du cadastre.

• Le futur acheteur est protégé de toutes les « circonstances imprévues » qui peuvent concerner le futur vendeur avant le transfert de propriété.

Par exemple, si le vendeur vend la propriété à un tiers, après l’enregistrement de la propriété, les droits du locataire/futur acheteur de la propriété sont maintenus, même si l’accord d’achat vient ensuite.

• Dans le cas de versements impayés de la part du futur acheteur, le contrat prend fin et le propriétaire a le droit d’expulser le locataire/futur acheteur. Ceci s’applique même si les paiements non honorés ne sont pas séquentiels. Les montants des impayés qui entraînent l’expulsion, et qui ne peuvent être inférieurs à 1/20e du montant total, sont déterminés par les deux parties.

En cas de non-exécution de la part du vendeur, ce dernier doit rembourser les versements avec les intérêts légaux. Les parties sont obligées de définir la proportion des versements que le vendeur doit rembourser à l’acheteur en cas d’échec de ce dernier à faire valoir son droit d’acheter la propriété, dans les mêmes limites de temps.

4. Quels types de propriétés peuvent être mis en location-vente ? Est-ce que cela inclut les propriétés en construction?

La « location-vente » concerne tout type de propriété: maisons individuelles, appartements, garages, espaces de stockage souterrains, boutiques, bureaux, entrepôts et magasins. Même des terrains.

Cela concerne aussi les biens en construction. Si le constructeur/propriétaire se déclarait en faillite, le locataire/futur acheteur ne perdrait pas d’argent et le contrat perdurerait en cas d’échec du vendeur.

5. Quelles sont les taxes à payer?

Un plan fiscal spécifique pour ce type de contrat vient d’être annoncé.

Comme dit précédemment, le paiement mensuel inclut 2 versements différents qui sont sujets à 2 taxations différentes.

•  Le loyer que vous payez mensuellement pour vivre dans la propriété est assujetti à la règlementation sur les baux et vous ne paierez pas de TVA, sauf si le vendeur est le constructeur.

•  A l’inverse, la part que vous payez chaque mois, qui est déductible à la fin du prix total, est assujettie à la règlementation concernant les acomptes.

Il est toujours recommandé de demander l’aide d’un professionnel, généralement un notaire (également nécessaire pour l’enregistrement du contrat) qui pourra évaluer la transaction dans sa globalité. L’aide d’un notaire permet que chaque question, dès le départ, soit traitée avec une perfection, un sérieux et un professionnalisme extrême, ce qui permettra d’éviter de futurs dommages.

[Photo principale: Maurizio Zanetti]