Gate-away: Le Processus d'achat

Vous avez decidé d’acheter une maison en Italie, mais qu’est-ce que il faut faire après? Il est très important de bien comprendre le processus d’achat en Italie car ca vous évitera de mauvaises surprises.


1)LE CODE FISCAL 

La premiere chose avec la quelle il faut familiariser au cas ou l’on voudrais acheter un immeuble ou ouvrir un compte bancaire c’est le code fiscal.

Le code fiscal est un moyen pour identifier les citoyens, italiens ou étrangers, qui se rapportent aux administrations publiques. Le code fiscale, composé par 16 caractères, est attribué par l’Agenzia delle Entrate. Aux enfants il est assigné par la Mairie de résidence au moment de l’inscription dans les registres publics d’état civil. Les citoyens étrangers qui s’adressent aux Bureaux pour l’Immigration pour entrer en Italie, obtient aux mêmes bureaux leur code fiscale. Les italiens qui demeurent à l’étranger et qui veulent leur code fiscale par contre, doivent s’adresser aux Ambassade et aux Consulats autorisés par l’Agenzia delle Entrate. En tout cas, chaque citoyen peut obtenir son code fiscal, en présentant demande aux bureaux locaux de l’Agenzia delle Entrate. Il faut déclarer les donnés fiscaux et l’état social exacts. Au moment de la demande aux bureaux de l’Agenzia delle Entrate, il faut que les citoyens européens aient un document d’identité valide. Pour les étrangers il faut avoir en alternative, le passeport, ou un document d’identité donné par les diplomates, ou le permis de séjour, ou enfin la carte d’identité de la Mairie de résidence. 

2)LA PROPOSITION D’ACHAT (" La proposta d’acquisto ")

La première étape que l’on rencontre normalement lorsqu’on a l’intention d’acheter une maison est la rédaction d’une proposition d’achat. À l’aide de ce document écrit, le futur acheteur communique, au vendeur, sa propre offre qui comprend le mode et les conditions de paiement, la durée de la validité de l’offre, un calendrier précis pour arriver à l’acte final, la mention d’éventuelles conditions suspensives ou résolutoires (par ex. l’offre est valable à condition que l’acheteur puisse obtenir un prêt hypothécaire). Pour renforcer l’engagement pris des 2 côtés, l’acheteur joint à son offre d’achat une certaine somme, souvent versée à titre d’arrhes (cf. art. 1385 du Code Civil italien). Cette somme est confiée à l’Agent immobilier (dans ce cas il est conseillé de libeller au vendeur un chèque barré non endossable) qui aura soin de le remettre au vendeur si ce dernier accepte la proposition d’achat.

3)LE PRÉLIMINAIRE DE VENTE-ACHAT OU COMPROMIS ("CONTRATTO PRELIMINARE" OU "COMPROMESSO")

Le contrat préliminaire de vente-achat est un contrat rédigé par les 2 parties qui oblige l’acheteur et le vendeur à accepter l’acte définitif en un laps de temps déterminé aux conditions indiquées dans le contrat. Dans le contrat préliminaire sont indiquées, outre les identités des parties en présence, la description des immeubles en vente, les éléments relatifs aux actes de transfert précédents, les charges et les servitudes incombant à la propriété, la date et le numéro d’ordre du permis de construire ou des actes attestant la régularisation des transformations réalisées, le prix convenu pour la vente, les conditions de paiement et d’ éventuelles conditions suspensives / résolutoires. Les sommes versées par l’acheteur (habituellement 20 à 30% de la somme totale) constituent normalement les arrhes; la partie en défaut est donc contrainte de dédommager la contre-partie en lui versant le double de la somme, contre-partie qui jouit de la possibilité de demander au juge l’exécution forcée du contrat. Le contrat préliminaire est obligatoirement formulé par écrit. Il peut faire l’objet d’un enregistrement et d’une transcription, mais cette formalité est rare.

4)L’ACTE DE VENTE ( "COMPRAVENDITA" OU "ROGITO")

L’acte de vente d’un bien immobilier est un acte public qui est obligatoirement formulé par écrit devant un représentant de la loi, un notaire le plus souvent, en présence de l’acquéreur et du vendeur, ou de leurs substituts par procuration. Pour valider cet acte (qui reprend les éléments figurant déjà dans le contrat préliminaire) il est nécessaire de présenter d’autres documents complémentaires tels que: permis de construction, actes régularisant les transformations éventuellement apportées, extrait du plan cadastral (si l’acheteur le demande), certificat de conformité aux normes en vigueur, certificat d’habitabilité (" agibilità "), certificat de destination d’usage (" destinazione di uso ") dans le cas de transfert de terrain. La vente immobilière se réalise habituellement en une seule opération, c’est-à-dire que le prix est déterminé globalement pour l’immeuble considéré dans son ensemble. La livraison du bien à l’acheteur est immédiate à moins que les parties en aient décidé autrement (dans ce cas il s’agit d’une vente aux effets obligatoires); le vendeur doit garantir à l’acheteur l’absence de vices cachés et de possibilité d’évincement (la revendication de l’objet de la vente par un tiers). L’acquéreur doit payer le montant de la somme convenue au moment et à l’endroit de la livraison du bien, sauf accords différents.