A la rencontre de l’expert : Faire un emprunt immobilier pour acheter ou rénover une propriété en Italie

By décembre 15, 2016

Mortgage

Vous avez trouvé votre maison idéale dans le pays en forme de botte et avez besoin d’obtenir un prêt immobilier d’une banque Italienne pour pouvoir l’acquérir et réaliser votre rêve?

Nous avons demandé à Efisio Borrelli, expert financier chez MortgageItaly.com, de répondre aux 10 questions les plus fréquemment posées de la part de ceux qui recherchent une propriété en Italie.

L’obtention d’un prêt immobilier en Italie n’aura donc bientôt plus de secrets pour vous!

1. Quelles démarches administratives sont à réaliser pour obtenir un prêt immobilier en Italie?

La première chose à faire est de présenter vos documents officiels (passeport, impôts) ainsi que les documents liés au bien que vous souhaitez acheter: Copie du dernier contrat d’achat (Atto di provenienza), copie des plans de la maison (Schede Catastali) délivrés par le cadastre (Catasto) et copie du permis de construire (Concessione edilizia) au cas où vous prévoyez de rénover. Vous devrez également fournir des documents justifiant de votre situation financière. Quelques exemples:

      • A propos de vos revenus:
        Rapport de solvabilité + note obtenue (juste, bon, excellent…)
        Relevés bancaires sur 6 mois de votre compte principal (où votre salaire est versé)
      • Si vous êtes salarié:
        Copie de vos 2 derniers avis d’imposition
        Copie de vos 4 derniers bulletins de paie
        Un courrier de votre comptable certifiant votre salaire
      • Si vous êtes travailleur non salarié:
        Copie de vos 2 derniers avis d’imposition
        Un courrier de votre comptable certifiant vos revenus nets des 2 dernières années

Gardez à l’esprit que les documents pour votre dossier doivent être traduits et certifiés. Le consulat Italien peut réaliser ce service dans certains cas, et pourra vous fournir une liste de traducteurs certifiés. Il est également possible de faire appel à des agences de traduction ou des traducteurs indépendants qui ont prêté serment.

2. Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt dans une banque Italienne quand on est étranger?

En Italie, les banques estiment que l’endettement comprenant la mensualité du prêt et éventuellement d’autres obligations financières en cours, ne doit en moyenne pas dépasser 35 % du revenu net des clients. Les mêmes conditions s’appliquent aussi bien aux citoyens italiens qu’aux étrangers. Comme nous l’avons vu précédemment, il faudra présenter un dossier sérieux. Dans le cas où la demande de prêt est acceptée, vous devrez ouvrir un compte dans l’établissement de crédit italien correspondant afin de payer leur mensualité par prélèvement automatique.

3. Existe-t-il des coûts pour contracter un prêt immobilier en Italie ? Qu’en est-il des taxes, si toutefois il y en a ?

“Si vous êtes éligible, il y a alors quelques petites dépenses de départ à réaliser. Chaque banque applique des frais sur les dépenses relatives à la demande de prêt (habituellement entre 1 et 1,5 % du montant du prêt) qui seront directement retenus sur la somme demandée. Toutefois? rien ne sera demandé si la demande de prêt n’aboutit pas.

La banque examine les caractéristiques de ses clients (solvabilité, niveau de revenus, historique des crédits) mais vérifie aussi la valeur et la conformité du logement en question pour s’assurer une garantie valide sur ses opérations. Dans ce cadre, un expert est dépêché pour faire une estimation. Le prix varie d’un établissement bancaire à l’autre suivant l’accord avec le consultant. Le prix moyen est de 250 à 300€. La somme est payée directement à l’expert puisqu’il n’est pas employé par la banque.

De plus, la somme demandée est taxée par un impôt de substitution (imposta sostitutiva) de 0,25 % si le nouveau bien immobilier devient votre résidence principale ou de 2 % s’il devient votre résidence secondaire. C’est la banque qui règle le paiement auprès de l’Autorité des Impôts sur le Revenu (Agenzia delle Entrate) pour le compte des clients.

Imaginons que vous avez obtenu 100 000€ pour financer l’achat de votre résidence principale avec une banque qui applique des frais de dossiers à hauteur de 1 %. Une fois l’acte notarié signé, vous aurez un chèque de banque ou un virement bancaire de 98 750€ ou de 97 000€ s’il s’agit de votre résidence secondaire.

N’oubliez pas non plus qu’il faut régler les frais de notaire qui sont nécessaires pour la préparation des papiers et pour contracter le prêt. Le notaire vérifie et garantit que les normes en vigueur sont appliquées du point de vue du Code civil.

Vous pouvez choisir le notaire et payer le prix relatif à sa prestation, cela ne le dispense pas de garantir et d’être responsable de la conformité des actes de propriété afin de protéger les deux parties (le vendeur et l’acquéreur). Il vérifie que l’acheteur remplit toutes les conditions nécessaires pour obtenir des exonérations d’impôts si demandées, que le vendeur est bien le propriétaire du bien immobilier, l’absence de saisie, d’actes judiciaires ou d’autres vices cachés sur la propriété. Si tout est en ordre, il écrit un rapport qui est envoyé à la banque avant que la somme ne soit versée au demandeur de prêt.”

4. Quel pourcentage de la valeur du bien (au prix où il est acheté) une banque italienne va-t-elle prêter? Existe-t-il un montant minimum au-dessous duquel la banque ne va pas accorder de prêt ? Par exemple, si j’ai besoin d’un prêt de 30 000€, la banque va-t-elle me l’accorder ?

“D’habitude, pour quelqu’un qui ne réside pas en Italie, le prêt n’excède pas 50 à 60 % du prix d’achat du bien immobilier ou de son prix estimé (la banque choisira le montant le plus faible).

Et il existe en fait un seuil minimum pour faire une demande d’emprunt auprès des établissements bancaires italiens: il se situe entre 50 000 et 70 000€. Vous ne serez donc pas capable d’obtenir un prêt de 30 000€ seulement.”

5. Pouvez-vous faire votre demande de prêt immobilier sans même savoir quelle propriété vous allez acheter en Italie?

Bien entendu! Il est possible de faire une demande sans même fournir les titres de propriété. Il est toutefois préférable d’avoir un choix définitif car très peu de banques vont accepter de vous prêter autrement.

6. Est-ce que les prêts immobiliers peuvent être remboursés d’un coup sans pénalité ? Si pénalité il y a, à combien s’élève-t-elle?

“Bien sûr! Vous pouvez choisir de rembourser votre emprunt avec un paiement partiel ou décider de le rembourser entièrement avec un paiement exceptionnel. Appliquer une taxe sur ce remboursement est formellement interdit par la loi.”

7. Les gens achètent souvent une maison en Italie pour y passer leur retraite. Cependant, existe-t-il un âge limite pour contracter un prêt?

“Les emprunteurs ne doivent pas être âgés de plus de 80 ans lors de l’expiration de leur emprunt. Puisque les prêts peuvent s’étaler sur 20 ans pour des citoyens qui ne sont pas italiens, il est impossible de faire une demande de prêt si l’on a plus de 60 ans.”

8. Est-il possible de contracter un prêt dans une autre devise que l’euro ?

“Une nouvelle régulation autorise les emprunteurs dont les revenus ne sont pas en euro à demander que les remboursements soient convertis dans la devise de leur pays. Malheureusement, presque aucune banque n’applique cette règle pour l’instant.”

9. Quel est le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier en ce moment? Est-il possible de faire une prévision de ce taux pour les années à venir?

“Le prix de la monnaie étant historiquement bas, il est relativement facile de trouver de bons prêts. Il est vrai que chaque banque est libre d’appliquer un supplément qu’elle juge approprier. On peut affirmer sans se tromper que pour financer 50 à 60 % de l’achat d’un bien immobilier en Italie, le marché offre des taux fixes allant de 2,5 à 3,5 % en fonction de la durée du prêt. Pour ce qui est taux du taux variable, on se situe aux alentours des 1,5 à 2 %

Si on doit faire des projections, il n’est jamais facile de prédire le futur ! Souvenez-vous il y a deux trois ans, les gens pensaient qu’avec la reprise de la consommation, le prix de la monnaie s’apprécierait de nouveau. Eh bien, cela n’a pas encore eu lieu!

Pour ce qu’en disent les experts, il ne devrait pas y avoir de grosses hausses dans les trois années à venir.”

10. Vous venez de mentionner des “taux fixes” et des “taux variables”. Qu’est-ce-que cela signifie? Quels sont les différents types de prêts immobiliers italiens?

“Vous avez dû entendre parler de “taux fixe“, “taux variable” et de “taux mixte”, qui sont les plus communs. Comme pour tous les autres pays, ce sont les mêmes ici en Italie.

Aujourd’hui, puisque le niveau du taux est supérieur, les gens se tournent vers la première option mentionnée.

Cela repose sur le fait qu’il y a une trop faible différence avec le taux variable. Puisque le taux d’intérêt est historiquement bas, les emprunteurs préfèrent jouer la carte de la sécurité et garder le même montant mensuel à rembourser. D’après mon expérience, cela satisfait la plupart des consommateurs prudents, particulièrement ceux qui ont un revenu fixe et qui ont besoin de garanties sur l’engagement qu’ils prennent.

Le taux variable est normalement toujours inférieur au taux fixe, il est donc moins cher. Cependant, puisqu’il est lié aux tendances du marché, le montant des mensualités tend à fluctuer. Il correspond parfaitement aux consommateurs qui sont capable d’accuser des phases d’augmentation des mensualités, pour bénéficier plus tard de taux réduits (généralement les entrepreneurs, les managers professionnels, …)

Tout cela rend l’utilisation du taux mixte presque inutile de nos jours: un prêt qui permet de passer d’un taux fixe à un taux variable, ou vice versa, d’après les conditions préétablies dans le contrat. De même pour les prêts à “mensualités constantes“, dont la durée est variable mais qui sont définis par une mensualité fixe. Le changement du taux influence la longueur du prêt au lieu d’impacter le montant des mensualités qui sont dues.

Prenons un exemple: disons qu’un particulier doit rembourser 500€ tous les mois. Si pendant la période de remboursement il y a une hausse des taux d’intérêts, l’emprunteur aura une dette envers la banque. Si la dette est de 10 000€, alors la période de remboursement s’allongera de 20 mois. En revanche, si les taux d’intérêts sont inférieurs à ce qui a été convenu dans le contrat, le particulier verra sa période de remboursement raccourcie.

Ces deux derniers types de prêts vont certainement faire leur retour dans les prochaines périodes de tensions sur le marché des prêts.